[기고] 미국 주거용 부동산, 안정성과 수익을 동시에 잡는 법

최근 미국 상업용 부동산 시장은 구조적 전환기를 맞고 있다. 고금리 기조의 장기화, 재택근무의 정착, 온라인 소비 확대 등이 맞물리며 오피스·리테일 중심의 상업용 자산은 곳곳에서 높은 공실률을 기록 중이다. 일부 도심권은 공실률이 30%에 육박하며 팬데믹 이후 본격화된 자산가치 조정은 아직 끝나지 않았다. 이처럼 상업용 부동산 시장의 불확실성이 커지는 가운데 상대적으로 안정적인 현금흐름과 실물자산 보유의 장점을 가진 주거용 부동산이 새로운 대안으로 주목받고 있다.

실제 미국의 주거용 부동산은 지역에 따라 연 7~9% 수준의 임대수익률을 기대할 수 있으며 고금리 상황에서도 고정적인 현금흐름을 창출하는 투자자산으로서의 입지를 강화하고 있다. 특히 외국인 투자자의 입장에서 볼 때, 미국은 세계 최대의 내수 시장이자 법적 소유권이 명확히 보장되는 구조를 갖추고 있어 자산 방어와 수익 창출을 동시에 추구할 수 있는 투자처로 평가된다.

그러나 미국 부동산 투자는 단순히 '살 수 있는가'가 아니라 어떻게 운영하고 어떤 구조로 세금과 리스크를 관리할 수 있는가가 본질적 관건이다. 특히 주거용 부동산의 경우 재산세, 교육세, 보험료, 관리비용, 수리비 등 다양한 유지관리 비용이 지속적으로 발생한다. 뿐만 아니라 미국은 연방-주-지방 정부 단위로 복수의 세제가 존재하기 때문에 투자자는 반드시 지역별 세율, 감면제도, 과세방식에 대한 사전 이해가 필요하다.

미국 전역에는 다양한 세제 감면 및 절세 전략이 존재하며 그 적용 요건도 주마다 상이하다. 특히 동부지역의 고밀도 주거지역(뉴욕주, 매사추세츠주, 펜실베이니아주 등)에서는 실거주자 또는 고령자를 대상으로 한 세금 감면제도가 비교적 잘 발달해 있다. 이처럼 세제 환경은 투자수익률에 직접적인 영향을 미치므로 단순한 매매가격뿐만 아니라 총보유비용(Total Cost of Ownership) 관점에서 종합적으로 접근해야 한다.

이러한 제도적 특징은 뉴욕주를 사례로 살펴보면 보다 구체적으로 이해할 수 있다. 뉴욕주는 실거주자에 대한 세금 감면제도가 촘촘히 설계되어 있는 대표적인 주 가운데 하나다. 우선 STAR(School Tax Relief) 제도는 본인과 배우자의 연소득이 50만 달러 이하인 실소유자에게 교육세를 감면해주는 프로그램이다. 또한 65세 이상 고령자가 직접 해당 부동산에 거주하는 경우에는 Senior Citizen Exemption 제도를 통해 최대 50%까지 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 실거주나 은퇴 목적의 중장기 보유 전략과 맞물릴 경우 세금 부담은 현저히 줄어든다.

그렇다면 뉴욕주 내에서는 어떤 지역이 실질적 투자처로 유망할까? 대표적인 예가 시라큐스(Syracuse)다. 이 도시는 시라큐스대학교(Syracuse University)와 뉴욕주립대(SUNY) 계열의 대형 캠퍼스를 중심으로 형성된 전형적인 대학도시로 타주 및 해외 유학생 비중이 높고 기숙사 공급이 부족한 구조를 가진다. 이로 인해 원룸 또는 소형 아파트에 대한 임대 수요가 꾸준하며 스튜디오형(원베드룸) 기준 평균 월세는 약 1,400달러(한화 약 190만원) 수준에 이른다.

해당 유형의 부동산 매매가는 약 15만 달러(한화 약 2억원) 수준이며 실거주 없이도 연 8~9% 내외의 임대수익률을 실현할 수 있는 구조다. 특히 일정 요건을 충족할 경우 실거주 전환을 통한 세금 감면이나 장기 보유 후 증여·상속 시 절세 전략까지 병행 가능해 단순 투자처가 아닌 복합적 자산운용 플랫폼으로 활용할 수 있다.

하지만 미국 부동산은 수익형 자산이면서 동시에 고위험 계약형 자산이라는 점에서 반드시 전문적인 법률 및 세무 자문이 선행되어야 한다. 외국인 투자자는 FIRPTA(외국인 부동산 양도세법) 적용, 임대차 계약상 분쟁 가능성, 주(state)별 임차인 보호법, 각종 소송 리스크 등 복잡한 법적·제도적 변수에 노출되어 있다. 매매 과정뿐 아니라 보유 및 양도 단계에서도 발생 가능한 모든 위험을 고려해 종합적인 리스크 매니지먼트 플랜을 수립해야 한다.

결국 미국 부동산 투자는 단순히 자산을 매입하는 것이 아니라 하나의 해외 사업체를 운영하는 것과 같은 전략과 구조가 요구된다. 세금·법률·수익·유지관리·환리스크 등 모든 요소를 복합적으로 분석하고 대응 전략을 준비해야만 예상치 못한 손실을 방지하고 안정적인 수익 실현과 자산 방어를 동시에 달성할 수 있다.

해외 자산 배분이 어느 때보다 중요한 시대, 정보보다 중요한 것은 구조이며 기대보다 앞서는 것은 준비다. 미국 주거용 부동산 투자는 법률적 안전장치를 갖춘 투자자만이 끝까지 웃을 수 있다.

중소기업팀

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